“No todos los arrendamientos de local de negocio de renta antigua terminan el 31 de diciembre de 2014”
Frente al negro panorama dibujado por numerosos artículos de la prensa no especializada y por alguno jurídico, queremos advertir a muchos arrendatarios amedrentados que éste 31 de diciembre de 2014 no es la fecha de extinción, según la vigente Disposición Transitoria TERCERA la LAU de 1994, de todos los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985 y vigentes todavía conforme a la ley de 1964, es decir, los conocidos como arrendamientos de “renta antigua”.
Al amparo de (a) éste negro panorama y clima que pretende augurar la extinción a 31 de diciembre de 2014 de todo contrato de “renta antigua” y con ello mucho del pequeño y clásico comercio y (b) animados por unas expectativas de significativas elevación de las rentas adaptándolas a las de mercado que ello les supondría, gran número de arrendadores, han comunicado a sus arrendatarios la extinción de sus contratos, llevándose a los arrendatarios, casi, al convencimiento de tener que aceptar tal situación.
No obstante ésta la confusión e inseguridad falsamente creada, la Disposición Transitoria TERCERA la LAU de 1994 establece que, para aquellos contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, los arrendatarios que sean personas físicas, firmantes o cuya subrogación se haya producido antes del 1 de enero de 1995, continuarán, como hasta ahora, gozando plenamente de sus derechos de arrendatarios hasta su o jubilación o fallecimiento.
Y es que la norma de 1964 estableció en aquella época, para atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia, como medidas de protección del arrendatario, la imposibilidad de actualización de la renta por libre acuerdo de las partes, que habría de producirse en los términos que periódicamente estableciese el Gobierno, además concedía al arrendatario un derecho de prórroga, que lo era forzosa para el arrendador, permitiendo por último un máximo de dos subrogaciones, “de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación” dice expresamente el art. 60 LAU de 1964, lo que configuraba un marco proteccionista de los derechos del arrendatario y que se dio por identificar como arrendamientos de “renta antigua”.
Tales medidas se tradujeron en una disminución en el numero de arrendamientos celebrados, por lo que con ánimo de moderar los derechos del arrendatario se dictó el denominado Decreto Boyer, que ya suprimió el derecho de prórroga “forzosa” del arrendatario y terminó con la congelación de la renta, todo ello con el propósito de fomentar el mercado del alquiler.
No obstante, aplicando el principio general de irretroactividad que rige en nuestro ordenamiento, como instrumento de la seguridad jurídica que la Constitución garantiza, aquella nueva norma sólo fue aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados tras su entrada en vigor el 9 de mayo de 1985, para los contratos celebrados con anterioridad seguiría rigiendo la ley de 1964.
Al dictarse la vigente ley de 1994 era claro el desequilibrio existente en los derechos del arrendatario según la fecha de celebración del contrato. Pues bien, la vigente ley de arrendamientos urbanos de 1994, en sus Disposiciones Transitorias se ocupó de éstos denominados arrendamientos de “renta antigua” para tratar de reconducirlos a una situación de mercado, armonizándolos y re-equilibrando los derechos de los arrendadores y arrendatarios.
Sin embargo, en absoluto, puede entenderse que la misma vaya a alcanzar definitivamente su propósito fijando el 31 de diciembre de 2014 como fecha de extinción de todos los contratos de arrendamiento de local de negocio de renta antigua.
No todos los arrendatarios que han recibido, por parte de sus arrendadores, la comunicación de extinción de su contrato este 31 de diciembre de 2014 y propuesta de nuevo contrato con arreglo a la ley de 1994,con el obstáculo que ello supone para la continuidad de su negocio, deben darse por vencidos.
La Disposición Transitoria TERCERA de la LAU 1994, que es la relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sólo fija el 31 de diciembre de 2014 como fecha de extinción de los contratos de arrendamiento en que, el actual arrendatario, se haya subrogado tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, el 1 de enero de 1995.
Aquellos que se hayan subrogado antes de la indicada fecha, pueden continuar en el arrendamiento, y con las condiciones de la ley de 1964, hasta su jubilación o fallecimiento, sin que en absoluto les afecte la limitación de 20 años de duración del contrato.
Es más, expresamente establece esta Disposición Transitoria TERCERA, la limitación de 20 años de duración del contrato, a contar desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, para el subrogado que sea descendiente del arrendatario, porque para el cónyuge del arrendatario, también, el arrendamiento continuará hasta su jubilación o fallecimiento, cualquiera que sea la fecha en que se haya subrogado.
Dicho lo cual, y si todavía tienen dudas acerca de sus derechos como arrendatario , sobre las posibilidades de continuar con el arrendamiento de local de negocio sin cambio de las condiciones y desea informarse acerca del modo en que debe proceder ante la comunicación de la extinción del contrato por parte de su arrendador , contacte con nosotros para valorar su caso y asesorarle de la forma más adecuada.
Jaime de Rivera Lamo de Espinosa / Belén Lebrero Santos.
